改革开放以后，国内工业和城市飞速发展，而农村逐渐空心化、边缘化。
一方面，城市交通拥堵、食品安全、竞争压力、人际关系冷漠、自然教育缺少，市民开始向往乡村田园生活，希望在乡村放松身心，舒缓心情。
“居在乡村，行在山野，朝闻鸟语，夕听虫鸣。呼吸新鲜的空气，享受健康安全的农产品，过上农夫山泉有点田的生活成为许多城市人的梦想”！
另一方面，传统农业经营不利，提高农业生产力，发展现代农业成为新农村、美丽乡村建设、乡村振兴的重要内容！
一、国家对农村的持续投入为休闲农业与乡村旅游的兴起打下了基础
2003年起，国家开始重视“三农问题”，从取消农业税，到新农村、美丽乡村建设，再到精准扶贫、乡村振兴，国家在农村地区投入了巨大的财力，农村的道路、交通、水电、网络等基础设施逐步完善。
二、对“农业”深度认识的180度大转变
2006年中央一号文件强调：“现代农业是多功能农业，农业不仅具有生产功能，经济功能，还具有文化功能、教育功能、历史传承功能、旅游功能、休闲功能、养生功能等”。
韩国济州岛“鹿山路”3KM的乡村道路两侧的油菜花与樱花吸引无数国外游客油菜花成为江西婺源景区的一张名片
梯田稻浪成为紫鹊界景区的亮点
赣州虔心小镇茶旅融合成为全国休闲农业与乡村旅游的典范
三、休闲农业成为现代农业和农村创业的出路
休闲农业与乡村旅游涵盖了农业、农民、农村，融生产、生活、生态于一体，包括农业的生产、加工、经营、文化、生活等动态的活动，拓展了农业的多种功能，是现代农业的重要内容。
传统农业收入极低的的情况下，农民依托农村的田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产，农业生产经营活动、农村文化及农家生活，提供国民休闲、养生、自然教育，增进国民对农业、农村的体验。如此一来，农民不用背井离乡，而且能够在获得“农业生产性收入”的基础之上，额外取得休闲农业经营所获得的门票、餐饮、民宿、服务、体验、购物、教育等多重收入，并且能够通过生态种养、现场加工体验降低市场交易成本、提高农产品附加值，获得可观的收入。因此，休闲农业与乡村旅游成为老百姓利用当地绿水青山资源，变成金山银山的富民产业，受到政策的扶持与鼓励！
稻鱼共生为主题的稻田公园
在生产力发展、人们收入水平不断提高、知识水平不断上升、闲暇时间增多、乡村交通网络发达、家庭轿车得到普及、都市环境恶化、食品安全问题显现的背景下，追求自然生态旅游的人越来越多。休闲农业与乡村旅游不仅将农业的一产种养、二产农产品加工、三产休闲旅游融为一体，而且特别强调在农业生产、加工、田园自然休闲旅游过程中的体验。因此，观农村景、吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐成为时尚，休闲农业与乡村旅游一度呈爆发式增长。
四、休闲农业与乡村旅游成为繁荣农村经济的新产业、新业态
休闲农业与乡村旅游“产区变景区、产品变礼品、劳动变运动、外销变内销、分居变团聚、就业变创业”的华丽转身，得到了政府、市场、民间资本的喜爱！在农村经济逐渐衰败，农村日益空心化的情况下，休闲农业与乡村旅游力揽狂澜，在很大程度上转变了农民的农业经营观念，巩固了农业基础，延长了农业产业链，活跃了农村经济，保护传承了传统文化，吸引了城市居民到乡村体验农业、农村，促进了城乡交流，增强了农村活力，带动了农民就业、创业与增收。因此，休闲农业与乡村旅游也成为地方政府招商引资的风口。
产区变景区
产品变礼品
劳动变运动
外销变内销
据农业部统计：“2016年全国休闲农业与乡村旅游接待游客近21亿人次，营业收入超过5700亿元，带动372万户农民受益。”
近年来，中央一号文件、省市农业相关部门多次出台了扶持和鼓励发展休闲农业与乡村旅游的指导意见，政策充分肯定了休闲农业与乡村旅游在促进农民就业增收、推动农业供给侧改革中的作用。尤其是相关部门对全域旅游、特色小镇和田园综合体项目的扶持补贴，又吸引了数量庞大的社会工商资本进入乡村，并把休闲农业与乡村旅游作为全域旅游、旅游类特色小镇、田园综合体项目对外的展示形象窗口。
无锡田园东方田园综合体绿城蓝城小镇——请不要再叫他们“房地产开发商”
五、产建设用地指标成为休闲农业与乡村旅游的致命伤
国内休闲农业与乡村旅游还停留在摸着石头过河的阶段，一是政策连续十五年的利好，相关部门年年出台关于扶持与鼓励的政策性文件，使得休闲农业与乡村旅游行业成为香饽饽。与此同时，相关部门对于整个休闲农业与乡村旅游行业迫切需要解决的“土地使用”的根本性问题却没有出台有效实用的实施细则，相关部门还没有出台一套有关“休闲农业与乡村旅游的行业标准”。
林子大了，什么鸟都有！
一些地方的工商企业和个人借建设施农业大棚之名，建设“私家庄园”。农业农村部、自然资源部于去年八月份出台了严厉地“大棚房专项清理整治行动”。
受此影响，整个休闲农业在本次清理行动中都受到了牵连和影响。
六、休闲农业、乡村旅游、旅游民宿等最新产业用地政策指引
1、自然资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引(2019年）》
自然资源部全文下载地址：http://gi.mnr.gov.cn/201905/t20190515_2411617.html
2019年4月24日，自然资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》，重点对特定行业涉及的国土空间规划、土地用途管制、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等涉及的政策要点予以归纳说明。
最新版产业用地政策对休闲农业、乡村旅游、自驾营地、民雪场地等业态的土地用途管制、土地供应、地价管理、集体建设宿民俗、养老文化、养老设施、冰用地管理等方面政策作了说明，并对具体执行进行引导,如下：
原地类管理的情形
《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》(以下称《指引》)细化和明确了对旅游、乡村旅游停车设施、自驾车旅居车营地、冰雪场地设施等占用相关土地可按原地类管理的情形。
1、 依据《关于支持旅游业发展用地政策的意见》(国土资规〔2015〕10号)的规定，旅游项目中属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收(收回)、不转用，按现用途管理。
2、依据《促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2018-2020年)》(发改综合〔2018〕1465号)的规定，经市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门认定为仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，自然资源主管部门在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下，可不征收(收回)、不转用，按现用途管理。超出特定旅游季节未恢复原状的，由市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门责令恢复原状。
3、 依据《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》(旅发〔2016〕148号)的规定，对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。
4、依据《全国冰雪场地设施建设规划(2016-2022年)》(体经字〔2016〕646号)的规定，对利用现有山川水面建设冰雪场地设施，对不占压土地、不改变地表形态的，可按原地类管理。
配套设施建设
《指引》规定了社区居家养老(医疗、体育、文化)服务设施及旅游厕所等配套设施建设纳入土地供应条件的情形。
依据《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》(国办发〔2019〕5号)、《国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》(国办发〔2015〕84号)等的规定，对社区居家养老(医疗、体育、文化)服务设施、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施，允许在新供其他建设项目用地时，将其建设要求纳入供地条件。
土地供应价格的确定
1、旅游相关建设项目中的人造景观用地应根据具体行业市场经营情况，客观评估确定供应底价。
2、依据体经字〔2016〕646号文件的规定，在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化土地建设的冰雪项目，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的原则确定。
3、依据发改综合〔2018〕1465号文件的规定，对使用“四荒地”及石漠化、边远海岛建设的乡村旅游项目，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。
使用集体建设用地的情形
明确了使用集体建设用地等方面的内容，包括养老服务设施建设、乡村旅游、自驾车旅居车营地等可依法使用集体建设用地等。
1、依据国办发〔2019〕5号文件、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》(国办发〔2016〕91号)等的规定，养老机构可依法依规使用农村集体建设用地发展养老服务设施。
2、依据《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》(国办发〔2016〕84号)的规定，各省(区、市)可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。
3、依据《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》(国土资规〔2017〕12号)的规定，在充分保障农民宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。
4、依据发改综合〔2018〕1465号的规定，农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。
5、依据《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》(文旅资源发〔2018〕98号)的规定，鼓励通过流转等方式取得属于文物建筑的农民房屋及宅基地使用权，统一保护开发利用。在充分保障农民宅基地用益物权的前提下，探索农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和农房，按照规划要求和用地标准，改造建设乡村旅游接待和活动场所。
6、依据旅发〔2016〕148号文件的规定，选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地，其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区可与农村公益事业合并实施，依法使用集体建设用地。
优先安排土地利用计划的情形
对优先安排土地利用计划的情形进行归纳，对医疗、养老、教育、文化、体育等民生领域用地指标适当倾斜，对国家级开发区利用外资、创新创业企业、小微企业优先安排用地计划指标。
依据《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》(国办发〔2017〕21号)的规定，各地要将医疗、养老、教育、文化、体育等领域用地纳入国土空间规划和年度用地计划，农用地转用指标、新增用地指标分配要适当向上述领域倾斜，有序适度扩大用地供给。
2、文化和旅游部出台《旅游民宿基本要求与评价》行业标准
2019年7月3日，文化和旅游部关于发布《旅游民宿基本要求与评价》行业标准的公告，对旅游民宿提出了标准和规范，标准指出：
旅游民宿是利用当地民居等闲置资源，经营用客房不超过4层，建筑面积不超过800m2,主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。
标准从旅游民宿的房源、客房规模、建筑层高、经营许可、设施要求等方面进行了规范。
下载地址：https://www.mct.gov.cn/whzx/zxgz/wlbzhgz/201907/t20190719_845179.htm
六、最新产业用地政策要点盘点：
1、旅游项目中属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收(收回)、不转用，按现用途管理。
2、经市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门认定为仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，自然资源主管部门在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下，可不征收(收回)、不转用，按现用途管理。
@自然资源部 
这种上面种植有农作物，地面不硬化、不占用农田的生态停车场是不是可以？
3、对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。
4.对使用“四荒地”及石漠化、边远海岛建设的乡村旅游项目，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。
5.支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。
6、农村集体经济组织以自办、出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。
7、农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权出租、入股、联营、合作等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。
七、最新产业用地注意事项：
1、基本农田红线不能逾越，少占耕地或不占耕地
粮食安全警钟长鸣。手中有粮，心中不慌！乡村新产业、新业态也不得触碰基本农田保护红线，尽量少占或不占用耕地，少建永久固定设施，不破坏地表，不影响种植，不破坏生态环境。通过专业规划，力求合理、优化项目用地，实现节约集约用地。
我们的邻国日本，在首都东京这么繁华的大都市，既然能够利用写字楼、阳台、屋顶、室内空间等种植粮食、蔬菜和水果，这种资源匮乏的民族危机意识有多么强烈！
日本东京Pasona总部
国际名城法兰克福，处处可见大小不等的菜园，当局提倡凡是城市的空地都可以用来种植蔬菜，只要是城市常住人口都可以由政府分配到大小不等的闲散空地辟为菜园经营，哪怕只有几十平方米，收获的蔬菜归种植者本人享用。再看看我们城市千篇一律的草坪绿化，一度有向新农村、美丽乡村渗透的势头，更不用提年轻人中有多少知道粮食和蔬菜的培育耕作！保障粮食安全，不仅要守住耕地红线，还要让农民能够像军人一样有尊严地守护好土地！
都市菜园
2、盘活闲置资源，扎根乡村发展产业是根本
政策鼓励乡村新产业、新业态与当地村集体、农户合作，依托农村闲置资源，包括：闲置民居、闲置校舍、闲置文物建筑、闲置宅基地、闲置厂房、未利用地、闲置劳动力、闲置茶园、闲置果园、四荒地等建设休闲农业、乡村旅游、民宿民俗、创意办公等农业农村体验活动场所，发展现代农业，促进城乡要素流动，活跃农村经济，恢复和壮大村集体经济，推动乡村振兴。政策支持社会资本下乡发展新产业、新业态，但是严禁社会工商资本到乡村圈地、囤地、搞房地产！
3、地方的产业用地政策实施操作细则有待进一步明确
本次出台的用地政策指引，为各类政策扶持的产业用地提供了参考，但是落实到当地的具体项目用地实施操作细则还有一段距离。
经营休闲农业、乡村旅游、旅游民宿、特色小镇等等都需要土地，而且是需要建设用地，最好是有产权的！土地作为生产要素之一，离开土地只能是空中楼阁，尤其是产业的发展必须有相配套的建设用地。先不说拥有合法的土地产权可以到银行抵押贷款，至少要通过行业规范管理保障投资者在土地上投入项目设施的合法性。行业相关标准规范、指导的缺失，特别是产业用地的管理的空白，使投资者在本次大棚房事件中蒙受了巨大损失，打击了许多下乡、返乡创业者和工商资本的积极性。
八、值得学习的台湾休闲农业管理模式
同样涉及到农业、旅游、国土、城乡规划、环保、工商、卫生多个部门的休闲农业，在台湾地区却有着完善的用地、许可、经营、管理制度与办法。台湾行政院农业委员会制定了《休闲农业辅导管理办法》。
例如：
1、只有具有地方农业特色、丰富的自然景观资源、特殊的生态环境及乡村文化资源才能规划为休闲农业区，并且休闲农业区对土地有着严格的使用限制：
①土地全部属于非都市土地者，面积应在50公顷以上，600公顷以下。
②土地全部属于都市土地者，面积应在10公顷以上，100公顷以下。
③部分属于都市土地，部分属于非都市土地者，面积应在25公顷以上，300公顷以下。
不是什么地方都可以搞休闲农业和乡村旅游！
2、休闲农场对面积没有最大限制，但是必须规划农业经营体验分区和游客休憩分区，并且在土地使用规划容许的前提下，游客休憩分区面积不得超过休闲农场总面积的10%，并以2公顷（30亩）为限。休闲农场面积超过200公顷（3000亩）者，以5公顷（75亩）为限。
这样的规范可以有效规避社会工商资本到农村圈地，搞房地产！而我们现在的个别地方仍然还是希望项目越大越好！
农业经营体验分区：指作为农业经营与体验、自然景观、生态保护、生态教育之用的土地。
游客休憩分区：指用于住宿、餐饮、自产农产品加工酿造厂、农产品与农村文化展示销售、教育解说、门票收费、凉亭、眺望台、农业及生态体验设施、地面停车场、露营设施、登山道及游步道、标示解说设施、公卫、安全警卫设施等用地。
3、位于非山坡地土地面积在1公顷以上者、位于山坡地之都市土地在1公顷以上，或非都市土地面积达10公顷以上的休闲农场，必须为游客设置休憩分区。
4、设置休闲农场的土地应完整、不得分散，土地面积不得小于0.5公顷（7.5亩）。
5、休闲农场内的农舍可以依法规定，申请经营民宿。
6、休闲农场内的建筑物高度不得超过10.5米。
7、休闲农场未经许可擅自设置或变更将面临新台币6万元以上30万元以下处罚。
8、申请建设休闲农场应附申请书、经营计划书、农场土地使用规划等文件，向当地县、市主管部门申办。经营计划所列的项目设施，需要明确规划分期建设，并注明各期施工内容及时间。
9、申请面积未满150亩，由县、市主管部门审查符合规定后，核发同意建设文件，申请面积在150亩以上，需向“行政院农业委员会”审查后，核发同意建设文件。
10、申请人取得主管部门核发的同意建设文件后，需向当地县、市主管部门申请休闲农业设施土地使用证。
11、休闲农场住宿、餐饮、自产农产品加工酿造厂、农产品与农村文物展示中心等相关设施及营业项目需要已发办理许可、登记后方可营业。
12、经主管部门核准设置的休闲农场，得予协助贷款或经营管理之辅导。
台湾的休闲农业管理模式值得我们学习、借鉴！但是，我们必须结合国内三农情况实际，当前国内农业基础依然非常薄弱，从事农业生产的农民日益老龄化，知识、文化、技能还不远远跟不上现代农业发展的需要，加上农民的后代多不愿意从事农业生产，职业农民之路又相差甚远，传统农业生产的收益明显低于其它行业。休闲农业与乡村旅游、旅游民宿等新产业、新业态，需要进行全面的资源调查、策专业的划、规划、设计和辅导，不能一哄而上、千篇一律！